Il 19 novembre alle ore 20.30, a Salorno presso la sala consiliare, è in programma una serata organizzata dal Comune sull’avvio di un progetto di “Albergo Diffuso”.
Nel centro storico del paese, infatti, si potrebbe realizzare un vero albergo. Con una “reception”, uno spazio/luogo centrale di arrivo dei turisti, e nell’arco di 300 metri, come prescritto dalla legge provinciale in materia, le diverse “camere”, ovvero le case che saranno messe a disposizione da chi aderirà all’iniziativa. Il ruolo della reception potrebbe essere assunto da un soggetto locale con esperienza in ambito turistico per la gestione operativa dell’Albergo. In questo scenario, gli aderenti dovranno mettere a disposizione solo l’immobile.
Il comune ha affidato a noi l’incarico di redigere uno studio preliminare, focalizzando l’attenzione soprattutto su un numero: le seconde case sfitte.
C’è un aspetto che dovrebbe far riflettere: ogni abitazione lasciata sfitta comporta un costo annuale di diverse migliaia di euro. In media si stima fra i 3.000 e i 4.000 all’anno. Altro particolare da non sottovalutare: un immobile “abbandonato” degrada il proprio valore nel tempo, per i mancati interventi di ristrutturazione. Per ogni comunità, non solo per i proprietari, diventa prioritario trovare una soluzione a questa situazione, con strumenti in grado di generare un reddito in grado di coprire anche i costi di ristrutturazione e di riqualificare.
Un progetto di “Albergo Diffuso” è la soluzione più adatta per risolvere questa problematica. Il centro storico si riqualifica tutto e si creano nuove opportunità di attrazione turistica, lungo la linea di confine naturale fra la Bassa Atesina e il Trentino. Salorno potrebbe recuperare la sua storica vocazione turistica, partendo dalla valorizzazione del suo centro storico.
I proprietari che aderiranno avranno un supporto qualificato per seguire le fasi di ristrutturazione della casa.
L’Albergo Diffuso andrebbe ad operare online, sui portali di vendita più utilizzati e sui canali social per la promozione marketing della struttura e del territorio. Cbs sosterrà la struttura organizzativa sia durante la progettazione sia durante la fase di start up.
L’ANALISI DEI DATI
Per individuare la fattibilità del progetto “Albergo Diffuso”, abbiamo provato a sviluppare alcuni indicatori che permettono di prefigurare alcuni scenari: età dei proprietari, concentrazione della proprietà, frammentazione della proprietà, residenza dei proprietari. A Salorno il 45% dei proprietari è over 65, dunque appare plausibile ipotizzare la necessità di un supporto organizzativo, ma anche di marketing su un’operazione di riqualificazione e di vendita turistica. La struttura dell’”Albergo diffuso” è perfettamente compatibile a svolgere questo ruolo.
Altra analisi che è stata portata avanti è quella della frammentazione e distribuzione della proprietà (quante persone condividono la proprietà di un unico immobile). Un’elevata frammentazione (dunque la presenza di molti proprietari su uno stesso immobile) rende più complicato il processo decisionale che può portare a mettere a valore l’immobile all’interno di un progetto di “Albergo diffuso”. Inoltre, avendo il progetto una matrice pubblica, un’eccessiva concentrazione della proprietà degli immobili, in pochi proprietari, avrebbe potuto implicare una riflessione sull’opportunità da parte del Comune di avviare il progetto. Il dato è positivo: oltre il 90% delle proprietà è intestata ad una o al massimo due persone.
La percentuale di immobili appartenenti ad un numero elevato di proprietari è residuale e in generale il tasso di frammentazione della proprietà, dunque il numero medio di proprietari che hanno le seconde case di Salorno è 1,38. L’analisi ha permesso poi di rilevare la distribuzione della proprietà delle seconde case sul territorio. Nel Comune di Salorno la proprietà è piuttosto distribuita, con il 68% dei proprietari che possiede una sola seconda casa, che arriva all’87% se contiamo i proprietari di massimo due unità abitative. Infine, anche il dato sulla residenza dei proprietari delle seconde case appare molto interessante: oltre il 60% dei proprietari vive nel comune di Salorno, un altro 22% negli altri comuni della Provincia di Bolzano, il 14% in altre zone d’Italia e un 3% di proprietari con la residenza all’estero.
IL RUOLO DEL COMUNE E LA GENERAZIONE DELL’INDOTTO
In questo progetto il comune è l’attivatore, ai privati, invece, spetta il compito di svilupparlo. Noi, tuttavia, ci attiveremo con tutti i soggetti istituzionali del territorio, per trovare delle formule di contribuzione e di supporto (banche di credito cooperativo per gli interventi di ristrutturazione, società di promozione turistica per la promozione).
Il fine del progetto è la riqualificazione del patrimonio immobiliare. Il turismo diventa, invece, lo strumento.
Prendendo in esame progetti simili, si è visto che per ogni euro investito c’è stato un ritorno di 5 euro per il territorio. Vengono attivate convenzioni con artigiani del paese per le ristrutturazioni, si avviano progetti di collaborazioni con cooperative locali (si pensi la tema delle pulizie delle case ma anche alla gestione del flusso di prenotazioni, compito della futura reception), si genera un flusso inatteso, fino a pochi mesi prima, di turisti che vivono la comunità non solo nella casa, o meglio nella camera, ma anche, per esempio, negli esercizi commerciali e nella ristorazione.
L’incontro del 19 novembre sarà, quindi, importante per comprendere la disponibilità della comunità ad avviare il percorso. Terminato il primo appuntamento, sulla base delle richieste e delle adesioni seguirà un secondo incontro (29 novembre ore 20.30) di natura più tecnica e progettuale.
Am 19. November findet im Ratssaal der Gemeinde Salurn um 20 Uhr ein Informationsabend zum geplanten Start des Projektes „Streuhotel Salurn“ statt. Der Infoabend wird von der Gemeinde organisiert.
In den Straßen des historischen Dorfzentrums könnte ein „Hotel“ entstehen. Mit einer „Rezeption“, einem Empfangsraum/Ort, an dem die Gäste willkommen geheißen werden und im Umkreis von 300 Metern, wie vom Landesgesetz zu diesem Thema vorgeschrieben, liegen dann die verschiedenen „Zimmer“ bzw. Häuser derjenigen, die sich an der Initiative beteiligen. Die Rezeption sowie die Betriebsführung des Hotels könnte jeweils von Personen mit Erfahrung im Tourismussektor übernommen werden. So müssten die am Projekt teilnehmenden Person lediglich die Immobilie zur Verfügung stellen.
Die Gemeinde hat die Benefit Corporation „Community Building Solutions (Cbs)“ aus Trient mit der Erstellung einer Vorstudie beauftragt, die den Fokus vor allem auf eines legte: leerstehende Zweitwohnungen.
Das gibt Anlass zum Nachdenken: Jedes leerstehende Haus verursacht jährliche Kosten von mehreren tausend Euro. Im Durchschnitt werden diese auf 3.000 bis 4.000 pro Jahr geschätzt. Nicht zu unterschätzen ist darüber hinaus ein weiteres Detail: Eine ungenutzte Immobilie verliert im Laufe der Zeit an Wert, auch weil keine Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden. Nicht nur für die Eigentümer, auch für die jeweiligen Gemeinden ist es äußerst wichtig, Lösungen für dieses Problem zu finden sowie Möglichkeiten, mit den Immobilien Einkommen zu generieren, damit Sanierungs- und Umwidmungskosten gedeckt werden können.
Das „Streuhotel“-Projekt könnte diesem Problem Einhalt gebieten. Der historische Dorfkern würde wiederbelebt werden und am Übergang vom Südtiroler Unterland zum Trentino würde ein neues touristisches Angebot entstehen. Salurn könnte seinen Ortskern aufwerten, sich wieder als Fremdenverkehrsort etablieren und damit an vergangenen Zeiten anknüpfen.
Jene Eigentümer, die sich am Projekt beteiligen, werden während der gesamten Phase der Sanierungsarbeiten an ihren Wohnungen und Häusern von qualifiziertem Personal unterstützt.
Das „Streuhotel“ wird einen Onlineauftritt haben und wird auf Buchungsportalen und den sozialen Medien der touristischen Vermarktung des Landes und der Region auftreten. Cbs wird die Organisationsstruktur sowohl während der Konzeption als auch während der Anlaufphase unterstützen.
DATENANALYSE
Cbs hat im Rahmen einer Machbarkeitsstudie für das Projekt, Indikatoren angewandt, um bestimmte Szenarien vorwegzunehmen: Alter der Eigentümer, Eigentumskonzentration, Eigentumsverhältnisse, Wohnsitz der Eigentümer. In Salurn sind 45% der Eigentümer über 65 Jahre alt, daher ist anzunehmen, dass diese Unterstützung in der organisatorischen Abwicklung einer Sanierung sowie in der touristischen Vermarktung benötigen. Das „Streuhotel“ kann dies übernehmen.
Eine Analyse wurde auch zu den Eigentumsverhältnissen durchgeführt. Es ging um die Frage, wie viele Personen sich das Eigentum an einer einzelnen Immobilie teilen. Eine hohe Fragmentierung – also wenn eine Immobilie mehrere Eigentümer hat – erschwert den Entscheidungsprozess und somit die Wertsteigerung der Immobilie im Rahmen des Projektes „Streuhotel“. Darüber hinaus hätte eine übermäßige Konzentration des Immobilieneigentums bei einigen wenigen Eigentümern die Gemeinde, von der das Projekt getragen wird, dazu veranlassen können, die Umsetzung des Projektes zu hinterfragen. Mehr als 90 Prozent der Immobilien befinden sich im Besitz von einer oder maximal zwei Personen.
Der Prozentsatz der Immobilien mit mehreren Eigentümern ist vernachlässigbar. Im Durchschnitt hat eine Zweitwohnung in Salurn 1,38 Eigentümer. Die Analyse gab auch Aufschluss über die Verteilung der Zweitwohnungen im Gemeindegebiet. In der Gemeinde Salurn besitzen 68 Prozent der Eigentümer eine Zweitwohnung. Betrachtet man die Eigentümer von zwei Wohneinheiten sind es 87 Prozent. Schließlich sind auch die Daten über den Wohnsitz der Eigentümer der Zweitwohnungen sehr interessant: Mehr als 60 Prozent der Eigentümer leben in der Gemeinde Salurn, weitere 22 Prozent in den anderen Gemeinden der Provinz Bozen, 14 Prozent in anderen Gebieten Italiens und 3 Prozent der Eigentümer haben ihren Wohnsitz im Ausland.
DIE ROLLE DER GEMEINDE UND WAS ES FÜR DEN WIRTSCHAFTSKREISLAUF IM DORF BEDEUTET
In diesem Projekt ist die Gemeinde die treibende Kraft, während den Privaten die Aufgabe zukommt, das Projekt zu entwickeln. Cbs steht mit allen Institutionen vor Ort im Austausch, um Beiträge und Fördergelder zu generieren (Genossenschaftliche Kredite für die Sanierung, Zusammenarbeit mit touristischen Institutionen für die Vermarktung).
Ziel des Projekts ist die Sanierung des Immobilienbestands im Dorf. Der Tourismus ist der Befähiger.
Bei der Beurteilung ähnlicher Projekte wurde festgestellt, dass für jeden investierten Euro eine Rendite von 5 Euro für das Gebiet erzielt wurde. Mit den Handwerkern im Dorf werden Vereinbarungen für die Sanierungsarbeiten getroffen, Projekte zur Zusammenarbeit mit lokalen Genossenschaften gestartet (z.B. Hausreinigung, aber auch Buchungssysteme, Rezeption), außerdem kommen mehr Gäste ins Dorf, die auch in den Geschäften einkaufen und in den Restaurants und Bars konsumieren.
Das Infotreffen vom 19. November dient dazu, die Bereitschaft in der Bevölkerung für das Vorantreiben des Projektes „Streuhotel“ auszuloten. Nach dem ersten Termin, bei dem Anfragen und Teilnahmen am Projekt gesammelt werden, folgt ein weiteres Treffen am 29. November um 20.30 Uhr
Foto di Albert Ceolan.